Przełomowy projekt ustawy mieszkaniowej Kongresu może uderzyć w miliony najemców

We wtorek wieczorem Kongres uchwalił ustawę o przystępności cenowej mieszkań, która ma przynieść Amerykanom pewną ulgę na brutalnym rynku nieruchomości. Sprzedaż domów utknęła w martwym punkcie od czasu osiągnięcia 30-letniego minimum w 2023 roku, a mediana ceny domu pozostaje powyżej 400 000 dolarów. Nawet gdybyś chciał kupić dom, na rynku brakuje 4,7 miliona jednostek mieszkalnych. Rodzina musi zarabiać prawie 117 000 dolarów rocznie, aby móc pozwolić sobie na typowy dom na rynku – to prawie 30 000 dolarów więcej, niż faktycznie zarabia większość amerykańskich gospodarstw domowych, według Redfin.

Nic dziwnego, że średni wiek pierwszego nabywcy domu w USA wzrósł do 40 lat. Kompleksowa ustawa 21st Century ROAD to Housing Act ma to zmienić. Ustawa obejmuje finansowanie programów budowy nowych domów, a także łagodzenie niektórych regulacji w celu rozwiązania problemu podaży. 

Kluczowym elementem ustawy, który stał się hasłem przewodnim zarówno dla sponsora ustawy, senator Elizabeth Warren (D-Mass.), jak i prezydenta Donalda Trumpa, jest zakaz dla inwestorów posiadających więcej niż 350 domów jednorodzinnych. Sekcja zatytułowana „Domy są dla ludzi, nie dla korporacji" odzwierciedla ponadpartyjne porozumienie, że Wall Street i duzi inwestorzy są powodem, dla którego zwykli Amerykanie nie mogą pozwolić sobie na zakup domu.

„Ta ustawa pomaga nam zademonstrować nasze zaangażowanie w obniżanie kosztów" – powiedziała Warren Politico. „Nie jesteśmy w większości, ale weszliśmy tam i walczyliśmy o 47 różnych przepisów mających na celu obniżenie kosztów dla amerykańskich rodzin i powstrzymanie private equity, i udało nam się to osiągnąć."

Jednak ustawa może okazać się strzałem w kolano dla niektórych najemców spośród 14,4 miliona jednorodzinnych nieruchomości na wynajem w kraju. Ekonomiści powiedzieli Fortune, że zakaz dla inwestorów instytucjonalnych nie przełamie fundamentalnych barier w dostępie do własności mieszkaniowej i może negatywnie wpłynąć na Amerykanów o niskich dochodach, którym ustawa ma pomagać.

„Ludzie chcą znaleźć straszaka, który pozwoli im powiedzieć: 'Hej, oto problem, daj mi prosty przycisk, żeby rozwiązać go teraz'" – powiedział wcześniej Fortune ekonomista rynku wynajmu mieszkań Jay Parsons. „To emocjonalnie satysfakcjonująca odpowiedź, nawet jeśli nie jest prawdziwym rozwiązaniem." 

Parsons stwierdził, że zakaz dla dużych inwestorów instytucjonalnych, którzy posiadają około 3% rynku wynajmu domów jednorodzinnych, prawdopodobnie nie będzie miał znaczącego wpływu na przystępność cenową dla Amerykanów o niższych dochodach i może sprawić, że miliony osób nie będą w stanie pozwolić sobie na miejsce do życia. 

Inwestorzy instytucjonalni obsługują najemców, którzy są zazwyczaj odcięci od możliwości posiadania własnego domu z powodów niezwiązanych z korporacjami. Parsons powiedział, że wiele osób wynajmuje, ponieważ nie może spełnić wymagań niezbędnych do ubiegania się o tradycyjne kredyty hipoteczne ze względu na niższe dochody i wyniki kredytowe, lub nie stać ich na dodatkowe 1 000 dolarów miesięcznie na koszty posiadania domu, takie jak ubezpieczenie, podatki od nieruchomości czy naprawy. 

Przeciętny najemca domu jednorodzinnego ma wynik FICO wynoszący 650 i dochód gospodarstwa domowego w wysokości 88 000 dolarów, znacznie niższy niż przeciętny właściciel domu jednorodzinnego, który ma wynik FICO wynoszący 730 i dochód przekraczający 150 000 dolarów, według danych Amherst Group z 2026 roku udostępnionych Fortune. Niższy wynik kredytowy często prowadzi do wyższych stóp procentowych, więc wynajem od inwestorów instytucjonalnych jest często tańszy. 

„To są prawdziwi ludzie, prawdziwe rodziny, które mieszkają w tych domach, a założenie i narracja jest taka, że byliby właścicielami domów, gdyby nie fakt, że inwestorzy posiadają te domy" – powiedział Parsons. „Rzeczywistość jest taka, że większość z nich nie może." 

Według analizy National Association of Realtors z 2025 roku, obecnie jest o około 1 milion mniej jednorodzinnych nieruchomości na wynajem niż dekadę temu, a udział domów jednorodzinnych wynajmowanych stopniowo maleje od 2014 roku.

Zakaz dla inwestorów instytucjonalnych zmniejszyłby podaż mieszkań na wynajem, spowolniłby rozwój nowych jednostek i wysiedlił ponad milion osób z ich domów – poinformowała Krajowa Rada ds. Wynajmu Domów w oświadczeniu dla Fortune. Wśród członków rady znajdują się jedni z największych właścicieli domów jednorodzinnych na wynajem, w tym Invitation Homes, Progress Residential, American Homes 4 Rent i Tricon Residential.

Wynajem stał się również sposobem dla Amerykanów o niskich i średnich dochodach na uniknięcie kredytów hipotecznych subprime z wysokimi stopami procentowymi, które mogą się zmieniać – powiedział Parsons. Jednocześnie, według nowojorskiej Rezerwy Federalnej, wskaźniki zaległości w spłacie kredytów hipotecznych wśród Amerykanów o niskich dochodach rosły w ciągu ostatnich kilku lat z powodu rosnącego bezrobocia i wyższych cen domów.

Trump zatrzymuje show

Podczas gdy obie partie świętowały zwycięstwo w porannych programach w środę, Trump niespodziewanie ogłosił na Truth Social, że odwołuje planowaną ceremonię podpisania ustawy mieszkaniowej. Prezydent wstrzymuje ustawę do czasu uchwalenia przez Kongres ustawy SAVE America Act, która nałożyłaby ograniczenia na weryfikację tożsamości wyborców i głosowanie korespondencyjne. 

Ten krok wstecz może być poważnym ciosem zarówno dla republikanów, jak i demokratów, ponieważ obie partie starają się przekonać wyborców, że poprawiają przystępność cenową przed wyborami śródokresowymi. 

Lider większości w Senacie John Thune (R-S.D.) powiedział, że republikanie nie mają wystarczającej liczby głosów, aby uchwalić ustawę SAVE America Act. Trump spotyka się w środę z senatorami republikańskimi na lunch w Kapitolu, gdzie mają omówić różne kwestie, w tym ustawę wyborczą. 

Ten artykuł został pierwotnie opublikowany na Fortune.com