Americanii se confruntă cu o decizie majoră după știrile de pe piața imobiliară

Potențialii cumpărători de locuințe au petrecut ani întregi cântărind dacă să intre pe o piață dificilă sau să aștepte ca condițiile să se îndrepte în favoarea lor. O mare parte din această perioadă, răbdarea a părut a fi varianta mai sigură, iar această săptămână a părut să confirme acest lucru.

Rata medie a creditului ipotecar fix pe 30 de ani a crescut la 6,52% începând cu 11 iunie, a treia creștere în patru săptămâni, potrivit Freddie Mac, după ce cel mai recent indicator al inflației a atins un maxim din ultimii trei ani. Pentru cumpărătorii care sperau la o reducere a costurilor de împrumut, a fost încă un impuls spre a aștepta înainte de a intra pe piața imobiliară.

Cu toate acestea, un raport separat publicat în aceeași zi a indicat în direcția opusă. Citând date noi, Realtor.com a dezvăluit că războaiele de licitații din era pandemiei s-au inversat considerabil. Locuința tipică se vinde acum sub prețul de listă, ceea ce arată că puterea de negociere se află acum la cumpărători.

Această evoluție îi lasă pe americani cu o decizie reală: să continue să aștepte scăderea ratelor sau să acționeze profitând de un nivel de pârghie pe care piața nu l-a oferit de ani de zile. Dave Meyer, Director de Investiții la BiggerPockets, a descris această schimbare drept o oportunitate reală.

„Piața de astăzi este exact ceea ce mulți investitori doresc: prețuri reduse, o mai bună putere de negociere și active de calitate disponibile la prețuri mai mici", a declarat Meyer pentru TheStreet într-un interviu exclusiv.

Ce arată noul raport despre prețurile locuințelor

Analiza Realtor.com, publicată joi, a constatat că vânzătorii nu mai pot conta pe prețul lor integral de cerere. Aceasta este o diferență izbitoare față de 2021 și 2022, când anunțurile atrăgeau adesea oferte peste prețul cerut, în mijlocul unei concurențe acerbe pentru un inventar limitat. Astăzi, locuința tipică se vinde sub cel mai recent preț de listă.

Această inversare urmează creșterii ratelor ipotecare din 2022, care a temperat cererea cumpărătorilor și a împins prețurile de vânzare sub cele cerute pe mare parte din piață.

Noile date arată cât de mult contează acum viteza. O locuință aflată sub contract în primele patru săptămâni ajunge cu aproximativ 1,8% mai aproape de prețul cerut față de vânzarea medie. Dacă stă mai mult, reducerea crește, până la săptămâna 18, când vânzătorii acceptă de obicei cu aproximativ 1,3% mai puțin decât au dorit.

Mai multe despre piața imobiliară și ratele ipotecare:

• Americanii se confruntă cu o decizie după știri neașteptate de pe piața imobiliară
• Noua schimbare de pe piața imobiliară oferă o mare oportunitate pentru cumpărători
• Fannie Mae prognozează schimbări în ratele ipotecare și pe piața imobiliară

Această schimbare este resimțită diferit în funcție de regiune. Sudul și Vestul s-au orientat ferm spre cumpărători, în timp ce Nord-Estul este singura zonă unde locuințele tind să se vândă în continuare peste prețul de listă, potrivit raportului. Midwest-ul se află între cele două, urmând să se reorienteze spre vânzători mai târziu în acest an.

Pentru Meyer, o astfel de piață schimbă modul în care se cumpără o locuință, nu dacă ar trebui să o faci.

„Poți cumpăra pe orice piață. Trebuie doar să îți adaptezi strategia și tacticile la condițiile actuale", a spus Meyer. 

Pentru cumpărători, știrile indică mai mult spațiu de negociere și mai puține motive de a plăti în plus. Ceea ce nu poate răspunde este dacă să acționeze acum profitând de această pârghie sau să aștepte rate mai mici. Această decizie este mai nuanțată și readuce ratele ipotecare în dezbatere.

Shutterstock

Decizia cu care se confruntă cumpărătorii pe măsură ce ratele ipotecare cresc

Argumentul pentru așteptare se bazează pe ratele ipotecare, iar această săptămână nu a făcut nimic pentru a-l slăbi. Creșterea a venit după ce Departamentul Muncii a raportat că prețurile de consum au crescut cu 4,2% în anul până în mai, cea mai rapidă inflație anuală din ultimii trei ani, determinată în mare măsură de un vârf al prețurilor la energie legat de războiul cu Iranul. Inflația persistentă lasă Rezervei Federale puțin spațiu pentru reduceri și menține o presiune ascendentă asupra ratelor ipotecare, oferind cumpărătorilor nehotărâți încă un motiv să aștepte până când împrumuturile se relaxează.

În funcție de cine ascultă, cumpărătorii pot interpreta această săptămână trecută în două moduri. Unul este să aștepte, mizând că ratele vor scădea în cele din urmă și vor păstra mai multă putere de cumpărare pe viitor. Celălalt este să acționeze acum, tratând pârghia de negociere confirmată de datele Realtor.com drept motiv suficient pentru a cumpăra, chiar și la ratele actuale.

Totul se reduce la un pariu pe dacă relaxarea ratelor va veni cu adevărat. Răspunsul lui Meyer este că probabil nu se va întâmpla. 

„Oamenii au așteptat patru ani ca ratele să scadă. Am încercat să le spun oamenilor că probabil nu se va întâmpla", a declarat Meyer pentru TheStreet. „Odată ce accepți această realitate, oportunitățile devin mult mai ușor de văzut. În loc să spui: «Ratele ipotecare mă vor salva», întrebi: «Ce pot face cu rate în jurul valorii de șase și ceva?»"

Nimic din toate acestea nu face din 2026 un an ușor pentru a cumpăra o locuință. Ratele ipotecare de aproape 6,5% și prețurile locuințelor care rămân ridicate față de standardele istorice reprezintă în continuare constrângeri reale asupra accesibilității. Cu toate acestea, raportul de joi dezvăluie o schimbare în ceea ce privește cine deține în prezent pârghia. Pentru cumpărători, decizia este cum să o folosească cât timp durează.

Concluzii cheie pentru cumpărătorii de locuințe în 2026

• Cumpărătorii dețin acum avantajul: Cel mai recent raport al Realtor.com arată că locuința tipică se închide sub prețul de listă, o schimbare bruscă față de 2021 și 2022, când cumpărătorii plăteau în mod obișnuit peste prețul cerut pentru a câștiga o tranzacție.
• Cu cât o locuință stă mai mult pe piață, cu atât poziția vânzătorului este mai slabă: anunțurile care intră sub contract până la aproximativ săptămâna patru comandă în continuare cu aproximativ 1,8% mai mult decât o vânzare tipică, conform Realtor.com, în timp ce cele nevândute la 18 săptămâni se stabilesc la aproximativ 1,3% sub ținta vânzătorului.
• Regiunea influențează calculul: Sudul și Vestul oferă cumpărătorilor cel mai mult avantaj, Midwest-ul este împărțit, iar Nord-Estul este singura regiune care favorizează în continuare vânzătorii, care tind să obțină mai mult decât cer acolo, potrivit Realtor.com.
• Ratele în creștere sunt capcanul: rata medie a creditului ipotecar pe 30 de ani a crescut la 6,52% la mijlocul lunii iunie, după ce inflația a atins un maxim din ultimii trei ani, conform datelor Freddie Mac și ale Departamentului Muncii. Această tensiune este motivul pentru care cumpărătorii se confruntă cu o decizie reală, nu una ușoară.
• Ceea ce rămâne constant este accesibilitatea: ratele de aproape 6,5% și prețurile încă ridicate mențin costul proprietății ridicat, astfel încât știrile indică o poziție mai puternică pentru cumpărători, nu o ușurare reală a costurilor de bază.

Articol înrudit: Americanii se confruntă cu o oportunitate majoră după schimbarea de pe piața imobiliară