您的房屋真正价值多少?

如果你像大多数加拿大人一样,你的房屋是你最大的金融资产——因此,当你房屋的评估价值与房地产经纪建议的挂牌价或买家愿意支付的价格不一致时,可能会令人困惑。

这种困惑源于两种不同的衡量标准:市场价格和评估价值。虽然它们听起来相似,但它们服务于不同的目的,并且可能差异很大。了解两者之间的区别有助于你在出售、再融资、装修或处理法律和税务事项时做出更好的决策。

市场价格 vs. 评估价值

你房屋的市场价格是买家今天愿意为其支付的价格。它可能会快速变化,因为它受以下因素驱动:

• 特定社区的需求
• 竞争性报价或竞标战情况
• 买家情绪、紧迫感和害怕错过(FOMO)
• 利率和负担能力

在多伦多和温哥华等快速变化的市场中,市场价格可能每周都在变化,有时甚至每天都在变化。

相比之下,评估价值旨在保持稳定和可辩护。它回答一个关键问题:根据最近的证据,这栋房屋在当前市场上值多少钱?评估师不考虑情绪或竞争,而是专注于:

• 最近附近的销售记录
• 房产大小、布局和状况
• 卧室和浴室数量
• 装修的质量和相关性
• 房产的装饰和配件
• 整体工艺质量
• 社区趋势
• 地块大小、分区和外部影响
• 地下室装修
• 停车位和/或车库

银行、律师、法院和CRA依赖评估,因为即使在市场情绪波动时,它们也是公正和一致的。

为什么市场价值和评估价值并不总是一致?

评估价值低于(或偶尔高于)市场价格的情况并不少见。以下是一些最常见的原因。

1. 买家并不总是基于逻辑做决定

人们会爱上房屋,他们会产生依恋,他们会变得竞争激烈,他们会厌倦输掉竞标战。所有这些都可能导致对房产提出不切实际的报价,而这并不能描绘市场上实际发生的情况。 

一个厌倦了或情感投入的买家可能会支付远高于最近销售记录所支持的价格。评估师不能使用一次性的情感购买来证明最终价值的合理性。

2. 评估师避开活跃挂牌

房主经常将他们的房屋与街上其他人的要价进行比较。但挂牌价就是这样——某人希望获得的价格。一些挂牌以低于挂牌价出售,一些以更高价格出售,还有一些根本卖不出去。

评估师只关注已售数据,因为它反映了实际行为,而不是猜测。

3. 装修并不总是按投入成本增值

这是最常见的误解之一。你可能在新厨房上花费70,000令吉,但市场可能只将该升级估值为25,000令吉至40,000令吉。园林绿化和高端装饰往往回报率更低。

评估师根据市场对升级的反应来衡量价值,而不是根据它们的成本。

4. 时机可以迅速改变价值

根据市场和更广泛经济中发生的情况,价值甚至可以在同一个月内发生变化。例如,利率公告可能会推动买家进入或退出市场,挂牌数量的突然激增可能会降低价格,或季节性模式(如12月的淡季或夏季放缓)可能会减少活动。 

评估师捕捉的是市场在非常特定时刻的快照。

5. 独特的房屋难以比较

独一无二的房屋,如历史遗产房产、定制建筑或超大地块,可能会吸引愿意支付溢价的买家,仅仅因为他们喜欢它。但评估师必须关注更广泛的市场。如果没有很多可比较的销售记录,他们的估值自然会更加保守。

6. 房主经常高估自己房屋的价值

这完全可以理解——你对自己的房屋有情感依恋,在线估值工具或旧销售价格可能会设定不切实际的期望。评估剔除了情绪,只关注证据。

哪个数字更重要?

市场价格或评估价值哪个更重要取决于你在做什么。

• 如果你正在出售房屋,市场价格才是重要的。你的挂牌价可能与市场价格不同;买家将通过他们的报价来确定价格。
• 如果你正在再融资或申请HELOC,银行的决定将基于评估价值。
• 如果你正在处理离婚、遗产工作、资本利得或税务,评估价值是法律认可的数字。
• 如果你正在计划装修,评估咨询可以帮助你专注于实际上会增加房屋转售价值的改进。

如何更清楚地了解你的房屋价值

遵循一些简单的提示可以大大确保你准确了解你的房屋真正价值。

• 查看最近的销售记录,而不是要价
• 将装修重点放在提供最高投资回报的领域
• 考虑一年中的时间和利率环境
• 在计划重大财务决策时获取专业建议

房地产经纪可以帮助你估算房屋的市场价格,而评估师可以帮助你确定价值。出于不同的原因,两种观点都很有价值。

没有单一数字可以定义你的房屋价值

买家可能会因为情感投入而支付溢价,贷方将依赖稳定、客观的估值,而为未来做规划的房主需要的是清晰度,而不是猜测。当你了解市场价格和评估价值的区别——以及为什么两个数字都存在——就会更容易对你的房屋做出自信、明智的决定。

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文章"你的房屋真正值多少钱?"首次发表于MoneySense。